城市更新項目常見的七種融資模式及案例分享

城市更新實施主體可積極爭取貸款、投資、債券、租賃、證券等各類金融資本，重點爭取開發性金融機構大額長期資金支持，充分對接商業金融機構創新服務產品，滿足城市更新資金需求。

通過對城市更新項目常見的融資方式總結，梳理，具體介紹如下：

一、 利用地方財政資金直接投資（中央預算內資金、中央專項資金、地方財政資金、各級獎補資金等）

各級財政安排的城市更新資金是城市更新項目的重要資金來源。以政府部門為主體，利用財政資金直接對外投資，通過市場化公開招標的方式，確定執行主體，完成如片區綜合整治、老舊小區改造等公益性較強的民生項目，其建設資金的主要來源是政府財政直接出資。

案例1：南京玄武區香林寺溝片區環境綜合整治工程項目

2018年10月，為解決香林寺溝、黑臭河周邊棚戶區集中連片配套設施不全及交通擁堵等問題，改善環境面貌，南京市玄武區正式啟動香林寺溝片區環境綜合整治工程。項目包含河道景觀工程、游園綠地工程、建筑立面出新、街巷整治工程等。

項目由玄武區建設房產和交通局負責實施，涉及征收非營業用房1300平方米、營業用房2300平方米。新增綠道200米，新建綠化景觀，道路硬質鋪裝改造2.5千米。項目總投資4.1億元，全部來源于財政資金。截至2021年2月，項目拆遷和立面整治已基本完成。

案例2：河南省鄭州市管城回族區老舊片區綜合整治提升項目

2020年11月，鄭州市管城回族區住房保障服務中心作為項目執行主體通過公開招投標確定市場主體完成管城回族區老舊片區綜合整治提升項目EPC工程總承包。

該項目總投資約5.48億，建設資金為財政資金。項目工程包括為城東路辦事處轄區內的17個老舊小區改造項目，如二里崗、紫荊山南路、航海東路辦事處轄區（片區綜合整治）；隴海、東大街、南關辦事處轄區（片區綜合整治）；北下街、西大街、城東路辦事處轄區（片區綜合整治）。

方式評價：

1.適用對象為資金需求不大的城市更新綜合整治項目、公益性較強的民生項目，具有較強的民生公益屬性。

2.地方政府直接出資模式主要針對公益性項目的建設、維護，需要當地政府具備較好的財力基礎，并將資金納入政府投資預算體系，按照政府投資條例要求進行投資。

二、通過發行地方政府債券募集

搶抓國家專項債券發行的政策機遇，以政府為實施主體，通過地方政府配套部分資金+發行專項債形式進行投資。城市更新專項債券主要收入來源包括商業租賃、停車位出租、物管等經營性收入以及土地出讓收入等。

案例3：武昌古城老舊小區改造項目使用城市更新專項債

武昌古城老舊小區改造項目資金籌措總額 156.94 億元，自籌資金投入 92.94 億元，剩余 64 億元通過發行武漢市武昌區古城老舊小區改造建設項目專項債籌集。漢口歷史風貌區舊城改造項目資金籌措總額 144.4 億元，其中自籌資金投入 44.4 億元，其中資金 100 億元通過發行漢口歷史風貌老舊小區改造及旅游功能提升項目專項債籌集。

案例4：青島市濟南路片區歷史文化街區城市更新項目

青島市政府發行第二十六期政府專項債券，其中涉及濟南路片區歷史文化街區城市更新項目。該項目概算總投資11.6091億元，政府專項債券融資8.50億元，占總投資的73.32%。項目收入主要為客房出租收入、商業出租收入等，債券存續期內項目總收益17.4554億元，項目可償債收益對債務融資本息覆蓋倍數為1.31倍。當期發行專項債利率為3.82%，期限為15年。

方式評價：

1.該種方式適用為項目具有一定盈利有能力，能夠覆蓋專項債本息、實現資金自平衡。

2.城市更新專項債專款專用，資金成本低，但專項債總量較少，投資強度受限。

三、 爭取政策性銀行、商業銀行融資支持

1.加強政策性銀行合作

加強與國開行、農發行等政策性銀行合作，結合當地實際，在歷史文化保護傳承、老舊小區改造、園區提質、產業發展等方面開展全面合作，全力爭取政策性銀行的融資支持。

案例5：重慶市與國開行合作推進城市更新

重慶市與當地國開行就城市更新頂層設計、投融資等展開合作，國開行重慶分行深度參與城市更新政策制訂和試點項目論證工作。按照城市中心區歷史風貌保護要求，向民主村片區城市更新項目授信承諾人民幣中長期貸款 42.5 億元，綜合采用“留、改、建”方式，統籌實施歷史建筑保留修繕、社區改造提升、新建產業載體及配套設施，提升九龍坡區城市功能，激活都市活力，對重慶市城市更新形成示范效應。

案例6：其他政策性銀行參與城市更新項目案例

2021年11月，國開行山東省分行對濟南古城（明府城片區）發放了55.5億的城市更新貸款。

同期，農發行蒼南縣支行批準了兩筆城鄉一體化貸款，總計金額15.5億元，目前順利實現貸款投放3.4億元，用于支持龍港市沿江板塊城市更新項目一期、二期。

進出口銀行參與城市更新則以轉貸款形式，利用金磚國家新開發銀行專項貸款支持雄安新區垃圾綜合處理設施一期工程項目更新改造成新區內垃圾綜合處理中心。

2.加強商業銀行的合作

除政策性銀行外，商業銀行參與城市更新項目也是重要的資金籌集方式之一。商業銀行以“城市更新專項貸款”的形式支持城市更新項目建設。

案例7：商業銀行參與城市更新項目案例

2021年1月，建行常州溧陽支行成功投放當地首筆城市更新類貸款6.6億元，以支持溧陽經濟開發區老城區改造和城市更新項目。

2021年9月，農行武漢分行發放歸元西B片區城市更新改造27億元項目貸款，并已撥款3.21億元。

2021年11月，工行落地首筆城市更新貸款，用于濟南市中區上新街片區城市更新。

評價：

1.政策性銀行低成本融資優勢，且在貸款額度和期限具備較好的選擇。

2.銀行資金作為金融機構貸款，只向準公益性或經營性的項目融資，且必須依靠項目本身的現金流償還。

3.要求項目本身應具備穩定的經營性現金流或其他可靠的償債資金來源，未來經營收入或借款人其他收入應可覆蓋貸款本息。

四、通過基礎設施REITs及資產證券化

有關城市更新中的三舊一村、燃氣管網以及保障房建設等核心問題與重要內容，可通過基礎設施 REITs 及資產證券化等獲得幫助。保障性住房建設是城市更新的重要內容，可探索基礎設施 REITs 模式作為未來盤活城市更新資金的渠道之一，通過發行保障性租賃住房 REITs 推動城市更新。

案例8：深圳人才安居集團保障性租賃住房 REITs項目

深圳市人才安居集團項目成為全國首個正式申報的保障性租賃住房 REITs項目。該項目選取了 4 個優質項目參與保障性租賃住房 REITs 試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書。這 4 個項目位于深圳核心區域或核心地段，整體出租率達 99%，共涉及保障性租賃住房 1830 套、13.47 萬平方米，資產評估值約為 11.58 億元。主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強的民生和保障屬性。募集資金將繼續投資于深圳保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房 2000 余套。

案例9：高和首單城市更新類REITs上市項目

2018年，國內首單城市更新類REITs——“高和城市更新權益型房托一號資產支持專項計劃”獲上交所無異議函，首次實現城市更新基金投資人通過證券交易所私募REITs退出的完整閉環。

評價：

1.基礎設施REITs及資產證券化為政策鼓勵支持和探索的方向。

2.REITs作為房地產證券化的重要手段，為城市更新項目投資人提供了有效的退出路徑。借助REITs，可以把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產。

五、城市更新產業基金

城市更新項目資金投入量大，且項目運作特性決定了需要政府方的支持。目前由政府支持，國有企業牽頭，聯合社會資本設立城市更新基金，通過以股權等方式為項目籌集資本金，撬動市場化資金投入，引導資本投資方向，招商引資。

從架構上來說，城市更新基金一般采取母子基金的架構。項目前期的籌措資本可以由政府單獨出資，也可以與社會資本共同出資。之后，由政府引導母基金與金融、投資機構共同設立子基金進行投資。

案例10：澗西區城市更新產業基金

洛陽澗西區為保障項目資金需求，設立的澗西區城市更新基金。通過前期謀劃，金融部門及國有平臺公司與各類機構對接，研究探索城市更新投融資模式，采取“城市更新基金+金融機構貸款”的新模式，引入企業和社會資本參與項目投資，推進城市發展。

案例11：上海城市更新基金

2021年6月，上海落地了目前全國最大的城市更新基金，落地規模800億，在母基金層面由政府方和社會資本共同出資。目前上海城市基金提供融資總額674.63億，融資總額為總投資金額的80%。

評價：

1.城市更新基金適用對象為政府重點推進項目，資金需求量大，收益回報較為明確項目。

2.目前，城市更新基金的投資人以房地產和建筑施工企業為主，資金期限較短，對于投資回報及附加要求多。

六、與社會資本合作（TOT、ROT、投資人+EPC、EPC+O等）

通過“轉讓—運營—移交（TOT）、 改建—運營—移交（ROT）、股權投資+EPC”等模式引入社會資本參與城市更新，探索前端征地拆遷和一級開發、中端土地二級開發、后端產業導入及運營管理三級開發聯動，實現城市更新由“開發理念”向“經營理念”轉變。在特定單元內新增政府性基金預算、稅收、非稅及其他專項收入實行封閉管理。

案例12：社會資本參與城市更新案例

武漢·人工智能科技園項目，該項目屬于舊工業園區“騰龍換鳥”，屬于國務院、財政部、發改委鼓勵推行 PPP 模式的行業領域和項目類型。該項目資金籌措總額 20.06 億元，其中自籌資金投入 4.01 億元。其中，項目資本金為總投資的 20%，其余 80%可通過融資方式籌集。項目公司中政府方出資代表出資占股 10%，中標社會資本出資占股 90%。

評價：

1.政策導向的融資方式，撬動市場化資金參與城更項目。

2.可借助社會資本強大的品牌背書和融資能力、城更項目運作能力，取長補短，分工協作，實現資源整合和項目良性運作。

3.基本都會涉及運營，并且通過績效考核與收益進行捆綁。

七、拆分項目包，走資金組合拳歸集資金

按照城市更新項目的具體建設內容，使用資金組合拳，在滿足相關法規政策的前提下，拆分項目包，不同子項目采取不同的資金籌措方式，例如：地方政府專項債+市場化融資、專項債用作資本金、債貸組合、專項債轉貸、“PPP模式+專項債+市場化融資”等。

案例13：資金組合形式推動城市更新案例

鄂州臨空經濟區項目，該項目采取資金組合拳的方式，政府方面，爭取中央預算內投資資金 15.94 億元、爭取棚改專項貸款資金 16 億元、爭取地方政府債券 30.3 億元；企業投資方面，爭取銀行中長期貸款 5 億元、引入社會資金 82 億元。

評價：

我們認為該方式比較符合大部分城市更新項目的實際情況，通過對子項目的分拆和包裝，走不同的融資渠道，化整為零，各個擊破，最終實現項目成功融資。